A Lei 8.245/91 prevê em sua Seção V o Direito de Preferência dos Locatários de imóveis. Neste sentido, de acordo com o art. 27 da referida Lei, “no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o Locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o Locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Todavia, caso o Locador do imóvel não comunique o Locatário sua intenção de transmitir a posse e a propriedade do imóvel alugado, estará configurado o desrespeito ao seu direito de preferência.
Não obstante, segundo o art. 33 da referida Lei o Locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos. Lado outro, se for do seu interesse poderá haver para si o imóvel locado depositando o preço e demais despesas de transferência e requerer no prazo de 06 (seis) meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
É justamente quanto à exigência de averbação do contrato de locação que, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, entendeu, de forma unânime, que a averbação não é uma condição obrigatória para que o Inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel.
Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos, haja vista que averbação só terá importância se o Locatário resolver ajuizar uma ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel, ou seja, a aquisição do imóvel.
Lado outro, “quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o Inquilino obtenha do Locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.
Neste sentido, caberá ao Locatário fazer valer seu direito de preferência e sempre exigir a reparação de eventuais danos sofridos quando configurado o desrespeito ao seu direito de preferência. Lembrando que o atual entendimento do STJ é que para o pedido de reparação por danos, nos casos de desrespeito ao direito de preferência, não há necessidade de averbar o contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, o que torna a prestação jurisdicional mais favorável aos Locatários de imóveis.
Fonte: Site CDL Belo Horizonte